나이가 들수록 경제력이 뒷받침되는 건강한 노후라면 최상이겠다는 생각이 굳어집니다. 편안한 노후에 보탬이 될 추가 수입 생각하신다면 “주택연금” 만한 것이 없습니다. 많은 분들이 알고 계시겠지만 참고하실 수 있도록 주택연금 장단점 및 고려해야 할 포인트, 가입 조건과 가입 방법까지 정리합니다.
주택연금을 들어야 하는 이유
주택연금은 주택의 소유자가 해당 주택을 담보로 하여 생활자금을 지급받는 방식으로 노후 경제생활을 국가가 보증해주는 제도입니다. 나이가 들수록 건강이 최고라는 생각을 실감하게 됩니다만 그보다 앞서는 것이 경제력인 것 같습니다.
주택연금은 현재 집은 있으나 소득이 없어서 생활하기에 조금 부족한 상태일 때 집을 담보로 하여 정해진 기간 동안 지급받거나, 평생동안 지급받을 수도 있어서 잘 활용하면, 안정적인 노후 준비를 위해 아주 좋은 제도라고 할 수 있습니다. 본인이 선택한 금융기관에서 연금을 대출방식으로 받게되는데, 한국주택금융공사가 보증하기 때문에 담보로 잡은 주택의 가치가 중간에 하락하였더라도 걱정하지 않도록 평생 또는 본인이 결정한 선택 기간동안의 연금을 지급받을 수 있습니다.
가입 조건과 대상
1) 가입연령
본인이나 배우자가 만 55세 이상인 주택소유자라면 가입할 수 있습니다. 최소 가입 나이만 정해져 있기 때문에 100세라도 가입이 가능합니다. 치매 등으로 인해 가입이 어려우신 분이라도 “성년후견인제도”를 활용하는 방법으로 가입할 수 있습니다.
◆ 가입자 : 만 55세 이상, 부부중 1명 이상은 대한민국 국민이어야 함.
◆ 주택보유수 : 1주택 소유자, 부부합산 기준 9억원 이하
◆ 가입대상주택 : 공시가 9억원 이하의 주택
◆ 거주요건 : 가입자 또는 배우자가 해당 주택에 실거주하고 있어야 함
2) 가능주택
신청이 가능한 주택은 “공시 또는 고시” 되는 9억원 이하 주택 또는 시설이어야 합니다. 공시가 9억원이면 시가 13억원 수준의 주택까지 가능하다는 얘기입니다.
공시가 합계가 9억원을 초과하는 2주택자라도 신청 가능한 방법이 있는데, 3년내에 거주하지 않는 주택을 처분하는 조건으로 가입이 가능하다고 합니다. 이 밖에 노인복지주택, 주거목적으로 사용되는 오피스텔 등도 가입이 가능한 주택입니다.
3) 특이점
주택을 담보로 가입 신청하는 형식이지만 가입자 본인과 배우자 모두 이후 평생동안 거주가 보장됩니다. 또한 부부 가운데 한 분이 작고하시더라도 연금은 금액 감소없이 100% 동일 금액으로 계속 지급받을 수 있습니다.
부부가 모두 작고하신다면 해당 주택을 처분하게 되는데, 이때 그동안 연금으로 지급한 금액이 주택 가치보다 많아서 주택을 처분한 정산금액이 부족하더라도 손해분은 공사가 부담하며, 정산금액이 남으면 상속인에게 상속된다는 점이 정말 중요합니다. 연금 받는 도중 집값이 오르거나 내려도 연금 지급액은 변하지 않습니다.
따라서 지난해 연말에 주택연금 가입자가 큰 폭으로 늘어난 이유가 이해가 가는 것입니다. 높아진 신청 당시의 주택가를 담보로 하면 보다 많은 연금을 받을 수 있기 때문에 이것을 아는 사람들의 신청행렬이 줄을 이었던 것입니다. 아무튼 이는 국가가 한국주택금융공사를 통해 연금지급을 보증하는 형태이기 때문에 가능한 것으로, 일반 민간 연금보험과 비교 불가의 안정적 연금 보장 제도인 것입니다.
주택연금의 장단점
1) 주택연금의 장점
① 안정적인 수입원
주택연금은 노후 생활에 필요한 안정적인 수입원을 제공합니다. 이는 가입자가 소유한 주택을 담보로 사용하여, 정기적으로 일정 금액의 연금을 받게 됩니다. 이 연금은 가입자가 생존하는 동안 지속적으로 지급되며, 주택 시장의 변동성에 영향을 받지 않습니다. 이는 노후 기간 동안 경제적인 안정성을 확보하고, 생활비에 대한 걱정을 줄여주는 중요한 요소입니다.
② 주택 소유 유지
주택연금을 이용하면, 주택을 팔지 않고도 연금을 수령할 수 있습니다. 이는 노후에도 현재 거주하고 있는 집에서 계속 살 수 있다는 의미로, 가입자에게 심리적인 안정감과 주거 안정성을 제공합니다. 또한, 이는 가입자가 오랫동안 정들었던 지역 사회와의 연결을 유지하고, 친숙한 환경에서 노후를 보낼 수 있게 해 줍니다.
③ 가치 하락 리스크 없음
주택연금은 주택 시장의 변동에 영향을 받지 않는다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 즉, 가입자가 주택연금에 가입한 후 주택 가치가 하락하더라도, 연금 지급액에는 영향이 없습니다. 이는 노후 기간 동안 금융적 리스크에 대한 걱정을 줄여주며, 시장 변동성에 대한 불안감을 해소시켜 줍니다.
④ 세금 혜택
주택연금을 받는 경우, 세금 혜택이 제공됩니다. 주택연금 수령액은 소득으로 간주되지만, 일반 소득에 비해 낮은 세율이 적용되거나 일정 금액까지는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 노후 소득이 제한적인 가입자에게 큰 이점을 제공합니다. 또한, 주택연금으로 인한 자산 증가가 재산세 등 지방세 부담을 증가시키지 않습니다. 이러한 세제 혜택은 주택연금 가입자의 경제적 부담을 줄여주며, 노후 생활에 보다 안정적인 재정적 기반을 마련해 줍니다.
2) 주택연금의 단점
① 가치 상승시 불이익
주택연금의 가장 큰 단점 중 하나는 주택 가치가 상승해도 연금 금액이 증가하지 않는다는 점입니다. 즉, 부동산 시장에서 주택 가치가 크게 오른 경우에도, 가입자는 그 가치 상승분을 현금화하거나 추가적인 금융 혜택으로 받지 못합니다. 이는 장기적으로 봤을 때, 부동산 가치 상승의 이점을 활용하지 못하는 것을 의미하며, 특히 부동산 시장이 호황일 때는 더욱 불리할 수 있습니다.
② 상속 재산 감소
주택연금을 이용할 경우, 상속 재산의 가치가 감소할 수 있습니다. 주택연금은 가입자의 주택을 담보로 하여 정기적인 수입을 제공하는 구조입니다. 이 과정에서 주택 가치에 비례해 연금을 지급받기 때문에, 가입자가 사망한 후 남은 주택 가치는 연금 지급액만큼 감소합니다. 이는 상속인이 받게 될 재산 가치에 영향을 미치며, 특히 주택 가치가 높은 경우 이 감소가 상당할 수 있습니다. 따라서 주택연금 가입 전에는 가족 구성원과 상의하여 장기적인 재산 계획을 고려하는 것이 중요합니다.
③ 유동성 제한
주택연금에 가입하면 해당 주택의 유동성이 제한됩니다. 이는 주택연금 가입 후 주택을 팔거나, 다른 형태의 금융 상품으로 활용하는 데 제한이 있음을 의미합니다. 예를 들어, 주택을 담보로 추가 대출을 받거나, 임대 사업 등 다른 수익 창출 방안을 모색하는 것이 어려워질 수 있습니다. 이러한 유동성의 제한은 가입자가 재정적으로 유연하게 대응하기 어렵게 만들 수 있습니다.
④ 가입 조건 제한
주택연금은 특정한 가입 조건을 충족해야만 이용할 수 있습니다. 예를 들어, 가입자나 배우자 중 한 명이 최소 55세 이상이어야 하며, 주택의 가치가 일정 수준 이하이어야 합니다. 또한, 가입자나 배우자가 해당 주택에 실제로 거주하고 있어야 합니다. 이러한 조건들은 많은 사람들이 주택연금의 혜택을 받는 것을 제한할 수 있으며, 특히 가치가 높은 주택을 소유한 사람들이나 나이가 조건에 미치지 못하는 사람들은 이 제도를 이용할 수 없습니다.
가입 절차
한국주택금융공사에 가입 신청을 하면 담보주택 평가, 보증심사를 거쳐서 1개월 이내에 보증승인 여부를 결정하고 신청자에게 통보하게 됩니다. 처리 순서는 아래와 같습니다.
① 해당 주택 소재지의 한국주택금융공사 지사 방문 신청 또는 인터넷을 통한 온라인 신청
② 보증심사
③ 약정 및 담보설정
④ 보증서 발급
⑤ 금융기관의 대출 실행
위의 절차에 따라 공사의 심사 결과 보증승인이 결정되면 금융기관에 전자 보증서를 통지하게 되는데, 신청자 본인이 금융기관을 방문해서 대출 신청과 약정을 체결한 뒤 주택연금을 받게 되는 것입니다.
고려해야 할 4가지 포인트
주택연금을 신청할 때 가입자 본인이 어떤 방식을 원하는지 다음과 같이 크게 3가지 정도 결정해야 하는 내용들이 있습니다.
① 담보제공 방식 선택 결정
② 평생 받을 것인지, 일정기간 받을 것인지 결정
③ 저가주택 소유자의 경우 어떤 용도로 할 것인지 별도로 결정
④ 어떤 형태로 연금을 받을 것인지 결정.
친절하게 플로우 차트로 안내하고 있는 공사의 다음 그림을 보면 좀더 이해하기 쉬울 것입니다. 아래와 같이 3가지 포인트의 결정이 필요한데, 신청전에 따져보고 본인에 맞는 방식을 결정하고 신청하는 것이 좋겠습니다.
① 담보제공 방식 선택 결정
먼저, 담보를 어떤 방식으로 할 것인지를 선택해야 합니다. 주택을 담보로 하는 방식이기 때문에 연금에 가입하려면 신청자가 담보 형식을 먼저 정해야 합니다. 담보에는 저당권방식과 신탁방식 두 가지가 있는데, 이중 어떤 방식으로 가입할지를 먼저 선택해야 하는 것입니다. 담보 제공 방식으로 어떤 것을 선택하느냐에 따라 연금이 달라지고 성격도 차이가 있으므로 고민하신 후 본인에 보다 유리한 방식을 결정하셔야 하겠습니다. 다음의 표는 두가지 방식의 차이점을 정리한 내용입니다.
| 담보 제공 방식에 따른 다른점 | ||
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
| 등기상 주택 소유자 | 가입자 소유 가입자가 주택에 근저당권을 설정하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대출을 지급하는 방식 |
한국주택금융공사 소유 가입자가 공사에 주택 소유권을 신탁하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대출을 지급하는 방식 하지만, 언제든 연금대출을 상환하고 소유권을 회복할 수 있으며, 주택의 관리와 세금은 가입자가 부담 |
| 가입자 작고시의 승계방식 | 배우자가 연금을 이어받기 위해서 담보 주택 전부를 상속받아야 되므로 자녀가 반대하면 연금을 계속 받지 못할 수도 있음. | 자녀의 동의가 없더라도 신탁 계약에 따라 배우자가 연금을 계속 받으며 주택에 거주할 수 있음 |
| 담보로한 주택을 임대할 경우 | 보증금이 없는 경우 담보주택의 남는 공간을 임대하는 것이 가능하지만, 보증금이 있는 임대는 불가능함. | 보증금이 있는 경우에도 임대 가능 |
| 부부 모두 작고시 | 주택을 처분한 뒤 연금대출금 상환하고 남은 금액을 상속인에게 상속 | 주택을 처분한 뒤 연금대출금 상환하고 남은 금액을 귀속권리자에게 상속(가입자가 귀속권리자를 직접 지정하거나, 전체 자녀를 지정하는 것도 가능) |
② 평생 받을 것인지, 일정기간 받을 것인지 결정
종신 방식의 경우 해당 주택에 평생 거주하면서 평생 연금을 받는 방식이고, “확정기간 방식”은 해당주택에 평생 거주하지만, 연금은 미리 정한 일정기간 동안만 받는 방식입니다. 이 두가지 방식은 다시 인출한도를 정하고 지급받을 것인지, 인출한도 없이 지급받을 것인지로 나눠집니다.
매월 연금을 받는 방식은 똑같지만 목돈이 필요할 때 인출하여 쓰기 위해 별도로 연금의 일부 금액을 미리 떼내어서 설정해 두는 금액을 인출한도라고 하는데, 이는 가입후에도 필요시 추가로 정할 수 있으므로 미리 머리 복잡하게 결정하실 필요는 없겠습니다만, 알고 있어야 되는 사항입니다. 단, 이 인출한도로 설정한 돈으로는 주택구입, 임차금액, 도박, 투기 용도로는 사용할 수 없습니다. 아무튼 이 또한 본인의 여건을 고려하고 숙고하여 결정하셔야 하겠습니다.
③ 저가주택 소유자의 경우 어떤 용도로 할 것인지 별도로 결정
기초연금 수급자, 부부 합산 2억원 미만 1주택 소유자라면 종신방식 보다 최대 21% 정도 많은 월지급금을 받을 수 있는 “우대형” 방식을 이용하실 수 있습니다. 또한, 해당 주택을 통해 대출받은 금액이 있는 경우에는 그것을 상환하는 용도로 인출한도를 더 많이 설정하는 것이 가능한 “대출상환방식”을 선택하실 수도 있습니다.
④ 어떤 형태로 연금을 받을 것인지 결정
매월 받는 방식에도 여러가지가 있는데, 평생 매월 동일한 금액을 받는 방식인 “정액형”, 가입 초기에 많이 받고 나중에는 적게 받는 방식인 “초기증액형”, 초기에는 적게 받지만 3년마다 4.5%씩 증가한 금액을 매월 받는 “정기증가형” 방식이 있습니다. 이중 초기증액형, 정기증가형은 종신방식의 경우에만 선택이 가능하고, 확정기간방식, 우대방식, 대출상환방식은 정액형으로만 이용이 가능합니다.
전용계좌
가입자의 안정적인 연금 지급을 위해 월 185만원 이하의 금액에 대해서는 압류가 금지되는 “주택연금전용계좌(주택연금 지킴이 통장)”을 이용할 수도 있습니다.
신청방법은 가까운 공사 지사를 방문하여 신청하거나, 전화로 이용신청을 한 뒤, 주택연금 이용 확인서류를 가지고 은행에 방문하여 약정은행 영업점을 방문하여 “주택연금 지킴이 통장” 개설 하고, 연금 수령계좌로 등록되도록 신청하면 됩니다. 더 자세한 사항은 한국주택금융공사 홈페이지 안내나, 전화 문의를 통해 확인하시기 바랍니다.
지킴이통장
이상으로 노후를 지켜주는 강력한 보증인 주택연금에 대해 알아보았습니다. 무엇보다 요즘 본인의 노후 삶에 대해 이전과 다른 인식들이 있는 것 같습니다. 건강하고 돈이 있는 상태로 나이가 들었다면 좋을테지만 그렇지 못하면 자식에게 폐 안 끼치고 사는 것도 되게 중요하다고 생각하는 것 같습니다.
예전에는 기본적으로 자식들에게 집 한 채는 물려줘야지 하는 생각을 갖고 있었던 것이 사실인데, 이제는 지금 가지고 있는 본인의 노후자산을 자녀에게 빼주고 나면 나중에는 자녀한테 의지를 할 가능성이 높아진다는 인식들이 생겨난 것 같습니다. 앞서 여러가지 선택이 필요한 부분을 언급했는데, 무엇보다 먼저 가입할지 여부를 맨먼저 선택해야 하는 시점입니다.