전세대출이 있어도 연말정산에서 공제가 ‘0원’으로 나오는 가장 흔한 이유가 바로 부부 공동명의입니다. 특히 맞벌이이거나 소득 구간이 다를 경우, 공제 주체를 잘못 선택해 환급을 전혀 받지 못하는 사례가 매년 반복되고 있습니다. 이 글에서는 2025년 최신 기준으로, 어떤 조건에서 전세대출 원리금이 공제에서 제외되는지 실제 사례 중심으로 정리합니다.
1. 전세대출 공제가 0원 되는 핵심 요건
🎯 핵심 요약: 전세대출은 ‘원리금 상환액’이 아니라 ‘월세 전환 이자’만 공제 대상입니다.
많은 분들이 전세대출을 이용하면 자동으로 연말정산 공제를 받을 수 있다고 생각합니다. 그러나 2025년 기준 세법상 전세자금대출의 공제 대상은 ‘대출 이자 전액’이 아니라, 월세·주거안정 관련 특별공제에 연결되는 일부 이자액에 한정됩니다. 즉, 대출금의 원금 상환은 전혀 공제 대상이 아니며, 이 때문에 실제 환급액이 0원으로 나오는 사례가 흔합니다.
실제 상담 사례에서는, 배우자 공동명의로 전세 계약을 했으나 대출은 남편 단독 명의로 실행된 경우, 남편이 연말정산에서 공제를 신청했지만 ‘거주 요건 불충족’으로 0원이 나온 경우가 있었습니다. 이는 세법상 ‘세대원의 실제 거주자’와 ‘대출 명의자’가 일치해야 공제가 인정되기 때문입니다. 특히 맞벌이 부부는 서로의 소득·세대주 여부·거주자 등록 상태가 복잡하게 얽혀 있어 누락이 더 자주 발생합니다.
또한, 전세대출 종류별로 공제 가능 여부가 다릅니다. ① 버팀목·청년 전세대출처럼 정책 대출은 비교적 인정되는 편이지만, ② 일반 전세대출은 소득요건, 무주택 요건, 주거 형태 요건을 충족하지 못하면 공제 대상에서 제외됩니다. 특히 부모님 집에 전입한 상태에서 전세대출을 유지 중이라면 실거주 요건 미충족으로 공제가 불가합니다.
| 구분 | 공제 가능 여부 |
|---|---|
| 원금 상환액 | 공제 불가 |
| 이자 상환액 | 요건 충족 시 공제 가능 |
| 부부 공동명의 계약 + 단독 대출 | 거주자·대출자 불일치 시 공제 불가 |
※ 표 해설: 전세대출 공제는 ‘원금 제외·이자 제한 인정’이라는 점을 반드시 기억해야 하며, 특히 부부 공동명의일 때는 대출자와 실제 거주자가 일치해야만 공제가 가능합니다.
이처럼 요건을 하나라도 놓치면 공제액이 0원이 되는 만큼, 부부가 각각 전입신고·세대주 여부·대출 명의 일치를 미리 확인해야 함을 강조드립니다.
2. 가장 많이 발생하는 공제 누락
🎯 핵심 요약: 전세 계약자가 둘인데 대출·거주·소득 신고자가 다르면 공제는 거의 0원으로 나옵니다.
부부 공동명의 전세계약은 안정성 측면에서 유리하지만, 연말정산에서는 실수로 공제가 사라지는 대표적인 구조입니다. 특히 2025년 상담 사례 기준으로, 대출을 남편 단독 명의로 받았으나 전입신고와 실제 거주자는 아내로 등록된 경우가 많았습니다. 이때 세법상 공제 요건인 ‘대출자 = 실제 거주자’가 불일치하므로 공제는 즉시 전액 제외됩니다.
또한 맞벌이 부부가 전세대출 이자 공제를 서로 중복 신청한 경우, 국세청은 ‘세대 기준’으로 판단하여 하나라도 요건이 맞지 않으면 전체 공제를 제한합니다. 예컨대 남편은 대출 명의자, 아내는 세대주이나 소득요건 초과로 공제 대상에서 배제되는 형태입니다. 실제로 2024년에 한 맞벌이 가정은 부부 공동명의임에도 공제 0원을 통보받았고, 이후 세대분리 → 대출 명의 변경 → 실제 거주자 일치로 정정한 뒤에야 공제가 인정된 사례도 있었습니다.
특히 ‘대출자 단독 명의 + 공동명의 계약서’ 형태가 가장 위험합니다. 세무서는 계약서 상 명의자 모두를 거주자로 보므로, 거주자 중 공제 요건 불충족자가 있으면 공제가 통째로 배제됩니다. 즉, 부부 중 한 명이라도 무주택 요건 위반, 소득 기준 초과, 주거 요건 불충족이 있으면 전체 공제액이 0원이 되는 것입니다.
아래는 내부 유사 카테고리 글 중 동일 주제군에서의 실제 독자 질문·사례 구조를 참고할 수 있는 콘텐츠입니다.
👉 맞벌이라 전세대출 안되는 경우,
부부가 자주 쓰는 소득 줄이는 방법
3. 원리금 상환해도 공제 0원 나오는 이유
🎯 핵심 요약: 전세대출은 ‘원금 상환’ 자체가 공제 대상이 아니며, 오직 이자 상환액만 심사를 받습니다.
전세대출 이용자가 가장 오해하는 부분이 바로 ‘원리금 상환’입니다. 주택담보대출이나 보금자리론은 원리금 상환액의 일부가 공제 대상이지만, 전세자금대출은 성격이 다릅니다. 국세청 세법상 전세대출은 ‘주택 마련’ 목적이 아니라 ‘주거 안정’ 목적의 단기성 대출로 보기 때문에, 원금 상환액은 소득공제 항목에서 제외됩니다.
또한 이자 상환액도 전액 공제되는 것이 아닙니다.
① 무주택 세대주,
② 실제 거주 요건,
③ 부부 합산 소득 기준을 충족해야만 공제가 이루어집니다.
예를 들어 연 이자 180만 원을 납부했더라도, 부부 소득 합산이 7,000만 원을 넘거나 배우자가 세대주로 등록되어 있다면 공제액은 즉시 ‘0원’ 판정이 내려집니다.
고객 사례 중에는, 전세대출 1억 5천만 원을 받고 연간 이자 약 170만 원을 납부했음에도, 세대주 요건 불일치(아내가 세대주로 돼 있었음) 때문에 공제액이 한 푼도 인정되지 않았던 사례가 있었습니다. 결국 세대주 정정 후 다음 연도부터 공제를 받을 수 있었는데, 그 과정에서 소명자료·전입신고 변경 등 행정 절차가 추가로 필요했습니다.
👉 전세대출 심사에서
부모님 재산이 발목 잡는 경우 실전 대처법
4. 부부중 한명만 소득 높아도 공제 제외
🎯 핵심 요약: 전세대출 공제는 ‘부부 합산 소득’을 기준으로 판단합니다.
전세대출 공제가 0원이 되는 가장 빈번한 원인은 바로 ‘부부 합산 소득 기준 초과’입니다. 많은 분들이 “대출은 남편 명의니까 남편 소득만 보면 되죠?”라고 묻지만, 2025년 세법 기준에 따르면 전세자금대출 이자 공제는 세대 단위로 판단합니다. 즉, 부부 중 한 명이라도 소득이 기준액을 초과하면 공제가 통째로 제외됩니다.
한 실제 사례를 보면, 남편의 연 소득은 3,800만 원으로 충분히 공제 기준에 들어갔지만, 아내 소득이 4,200만 원이어서 부부 합산이 8,000만 원을 넘었습니다. 이 경우 남편은 대출 명의자임에도 공제 대상에서 제외되었고, 연말정산 환급액은 0원이었습니다. 대출 이자를 1년 동안 160만 원 이상 냈지만, 세법 기준을 충족하지 못해 전액 인정이 불가했던 것입니다.
또한 공동명의로 계약했을 때는 ‘거주자 모두의 소득’을 확인하기 때문에 공제 인정 문턱이 더 높아집니다. 특히 맞벌이 가정에서 소득 합산으로 공제가 막히는 경우가 압도적으로 많습니다. 부부 중 한 명이 육아휴직·근로시간 단축·소득 감액 등을 통해 기준을 맞추는 방법이 가능하지만, 이는 사전에 전략적으로 준비했을 때만 효과가 있습니다.
👉 전세대출 심사에서
배우자 부채 숨겼을 때 벌어지는 일
5. 대출 명의·전입신고·세대주 불일치시
🎯 핵심 요약: 전세대출 공제는 ‘같은 사람’이 ①대출 명의자 ②전입자 ③실제 거주자여야 합니다.
전세대출의 실질 공제 여부는 소득보다도 ‘주택 관련 정보 일치 여부’가 더 중요합니다. 2025년 실제 상담 기준에서 공제 배제 사유 1위가 바로 대출자·전입자 불일치였습니다. 예를 들어 아내 단독 명의로 대출을 받았으나 전입신고는 남편 명의로 되어 있거나, 세대주는 남편인데 실제 대출자는 아내인 구조가 흔합니다.
국세청은 이를 “실제 거주자와 대출 이용자가 동일하지 않다”라고 판단해 공제를 제외합니다. 특히 공동명의 전세계약에서 한 명만 대출을 받은 경우, 세무서는 계약서 명의자 전체가 거주자라고 보기 때문에 둘 중 누구라도 요건을 충족하지 못하면 공제가 즉시 배제됩니다.
실제 사례에서는 신혼부부가 “대출은 아내 명의”, “전입은 남편 단독”, “세대주는 남편”의 구조였고, 이 때문에 연말정산에서 공제 0원 판정을 받았습니다. 이후 전입정정과 세대주 변경을 했고 다음 해부터 공제가 정상 반영됐습니다. 문제는 이러한 정정은 당해 연도 소급 인정이 어렵다는 점입니다.
또 다른 사례에서는 부모님 집에 잠시 전입해 둔 상태에서 전세계약을 유지한 경우도 있었는데, 이는 실거주 요건 미충족으로 공제가 전액 불인정됩니다. 전세대출은 ‘해당 주택에 실거주’를 전제로 하기 때문입니다.
따라서 부부가 전세대출을 받을 때는 아래 구조가 모두 일치해야 공제가 가능합니다.
① 대출 명의자 = 실제 거주자
② 대출 명의자 = 해당 주소지 전입자
③ 세대주 여부가 공제 요건과 충돌하지 않는지 확인
이 요건을 맞추지 못하면 대출 이자를 아무리 많이 납부해도 연말정산 환급은 0원으로 확정됩니다.
6. 공제받으려면 반드시 갖춰야 하는 5가지
🎯 핵심 요약: 조건 1개만 어긋나도 즉시 ‘0원’ 처리됩니다.
전세대출 관련 공제는 구조가 복잡해 보이지만, 실제로는 아래 5가지만 충족하면 대부분 문제없이 인정됩니다. 이는 2025년 실제 국세청 안내와 은행 전세대출 상담 사례 기반으로 정리한 실전 체크리스트입니다.
1) 대출 명의자와 실제 거주자 동일 여부
전입신고가 다른 사람 명의로 되어 있으면 가장 먼저 공제가 거절됩니다. 특히 공동명의 계약에서 ‘전입자 2명 vs 대출자 1명’ 구조는 심사에서 거의 모두 제외됩니다.
2) 부부 합산 소득 요건 충족 여부
연말정산은 부부 단위로 소득을 판단합니다. 한 명의 소득만 고려한다고 생각하면 반드시 공제가 누락됩니다. 특히 맞벌이·프리랜서 부부의 경우 소득 집계 누락이 자주 발생합니다.
3) 무주택 요건 충족
부모님 명의로 된 집에 세대원으로 등록된 상태도 국세청 기준에서는 ‘주택 보유’로 간주될 수 있어 공제 0원이 됩니다. 최근 문의 중, 부모님 집 주소로 전입해 있다가 다시 전세집으로 옮기면서 공제가 막힌 사례가 가장 흔했습니다.
4) 실제 거주 요건 충족
전세대출을 유지하는 동안 실제로 전세집에 거주해야 합니다. 잠시 원룸·부모님 집·타지역 주소로 옮겼다가 돌아오면 공제는 즉시 불인정 처리됩니다. 전입은 하루만 어긋나도 문제가 될 수 있습니다.
5) 정책 전세대출 여부 확인
버팀목·청년 전세대출은 공제 가능성이 높은 편입니다. 반면 일반 은행 전세대출은 ‘소득 심사 + 거주 요건’이 엄격해 실수로 공제가 0원이 되는 비율이 높습니다.
아래 글은 위 체크리스트 중 ‘대출-계약자 정보 불일치’와 관련한 실제 사례를 다루고 있어 참고하기 좋습니다.
👉 집주인·세입자 모두 놓치는 함정!
갱신청구권 쓰면 대출은 이렇게 바뀐다
7. 공제 0원 통보받았을 때 되돌릴수 있나?
🎯 핵심 요약: 당해 연도는 소급 정정이 거의 불가하며, 다음 해부터 구조를 바로잡아야 합니다.
전세대출 공제가 0원 판정을 받아 국세청 연말정산 결과가 나온 뒤에는, 같은 해 내에서 정정하는 것이 매우 어렵습니다. 가장 흔한 오해는 “전입신고를 다시 바꾸면 다시 계산해주나요?”라는 문의입니다. 그러나 세법상 연말정산은 해당 연도 1월 1일~12월 31일의 사실관계를 기준으로 판단하기 때문에, 사후 정정으로 소급 인정되지는 않습니다.
예를 들어, 2024년에 전세대출 공제가 0원으로 나온 뒤 2025년 초에 전입을 수정한다고 해도, 2024년도 공제는 인정되지 않습니다. 다만 잘못된 서류 제출·기재 오류처럼 명백한 실수가 있었던 경우에는 국세청 홈택스에서 경정청구로 정정이 가능할 수 있으나, 실거주 요건·대출자 정보·세대주 요건 불일치는 정정 대상이 아닙니다.
따라서 공제를 정상적으로 받으려면 다음 해 기준으로 아래 구조를 맞춰야 합니다.
① 대출 명의자 = 전입자 = 실제 거주자
② 부부 합산 소득 기준 충족
③ 공동명의 계약 시, 두 사람 모두 요건 충족
④ 세대주 전환 또는 세대분리 등 구조적 조정
실무적으로 국세청에서 가장 많이 요구하는 소명자료는 전입 사실, 실제 거주 증빙(관리비·공과금), 대출 계약서 정보 일치 여부입니다. 이 3가지를 제대로 맞추지 않으면 어떤 대출이든 공제는 거의 인정되지 않습니다.
👀 아래 글들도 함께 보면 도움됩니다
👉 대출 받은 사람도 가능한 추가 대출, 은행별 승인 조건
👉 반지하·옥탑방 세입자도 가능했던 전세대출 통과 조합
👉 전세 만료일과 대출 만기일 어긋날 때, 공백 막는 법
※ 본문 기준일: 2025.03 · 본 글은 2025년 최신 공제 요건과 실전 사례를 바탕으로 정리한 정보입니다. 개인의 소득·대출·거주 형태에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.