출근하고 나면 텅 비는 아파트 주차장, 주말엔 놀고 있는 회사 앞 주차 공간. 이런 빈 자리가 이제는 ‘부업 공간’이 되고 있습니다. 이렇게 회사 앞, 우리집 앞 빈자리가 매달 돈이 된다면 믿으시겠습니까? 주차난이 심한 요즘, 비어 있는 공간을 공유해 월세처럼 꾸준히 수익을 올리는 사람들이 늘고 있습니다. 이 글에서는 2025년 최신 주차공유 제도, 수익 구조, 세금·보험·안전 문제까지 정리했습니다.
1. 주차공유 시장의 성장 배경
🎯 핵심 요약: ‘공간의 시간대 활용’이 부업의 핵심입니다.
우리나라 등록 차량은 2,700만 대를 넘었습니다(출처: 국토교통부 2025 통계). 그러나 수도권의 주차면은 약 2,200만 면에 불과합니다. 즉, 약 500만 대의 차량이 항상 ‘주차난’ 속에서 움직이고 있습니다. 반면, 직장인 출근 시간 이후 비어 있는 아파트 주차장, 주말에 비는 회사 주차장 등은 하루 절반 이상 놀고 있습니다. 이러한 ‘공간 자산’을 활용해 소득을 올리는 것이 바로 주차공유입니다.
대표적인 서비스는 모두의주차장, 파킹프렌즈, 쏘카스페이스, 주차박스 등으로, 2025년 기준 약 70만 명의 개인 주차장 등록자가 활동 중입니다. 특히 ‘시간대별 임대’ 기능이 강화되면서 출근 후 9시~18시 대여, 혹은 주말 한정 대여처럼 맞춤형 수익 구조가 가능해졌습니다.
| 플랫폼 | 수익형태 | 정산주기 | 보험보장 |
|---|---|---|---|
| 모두의주차장 | 시간대·일단위 대여 | 월 1회 정산 | 주차 중 파손·도난 200만원 한도 |
| 파킹프렌즈 | 월정액형 구독 | 자동 월정산 | 보험사 제휴 차량손해 보장 |
| 쏘카스페이스 | 시간대 단기임대 | 주 1회 정산 | 주차장 내 사고 시 손해보험 적용 |
📊 위 표는 2025년 기준 주요 플랫폼의 정산 및 보장 정책을 비교한 것입니다. 대체로 개인은 ‘임대인’ 신분으로 등록하며, 별도 사업자등록 없이도 수익 지급이 가능합니다.
또한 국토교통부가 2024년 7월부터 시행한 ‘공유주차 활성화 지침’ 덕분에, 주거지역에서도 일정 조건(소음·안전 확보)만 충족하면 합법적으로 주차장 공유가 허용되었습니다. 특히 공동주택의 경우 관리규약만 정비하면 입주민 동의 없이도 가능해진 사례가 많습니다.
2. 실제 월수익 계산과 수익률 분석
🎯 핵심 요약: 하루 8시간 대여로도 월세 수준의 수익이 가능합니다.
2025년 현재, 서울 기준 평균 주차요금은 시간당 2,000원~3,000원 수준입니다. 이를 기준으로 평일 8시간 대여 시 일일 수익은 약 2만 원, 한 달 20일 기준 약 40만 원이 됩니다. 아파트 내 한 칸이라도 제대로 운영하면, 관리비 이상의 수입을 만드는 셈입니다.
예를 들어 강남구 거주 A씨는 평일 오전 9시부터 오후 6시까지 자리를 공유해 월 35만 원, 주말 포함 연간 420만 원의 부수입을 기록했습니다. 반대로 도심 근처 사무실 주차장을 주말에만 개방한 경우, 1일 1만5천 원 수준으로도 월 12만~20만 원 수익을 꾸준히 얻고 있습니다.
이처럼 수익률은 ‘위치+시간’에 따라 달라집니다. 또한, 일부 플랫폼은 장기 이용자와 예약률이 높은 주차장에 대해 ‘우수 주차장 보너스’(최대 월 10%)를 지급하고 있습니다. 즉, 단순히 비워두기보다는 시간대와 수요를 고려한 운영 전략이 중요합니다.
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3. 세금 및 신고 기준 완벽 정리
🎯 핵심 요약: 연 500만 원 이하 수입은 종합소득세 간편신고 대상입니다.
주차공유로 얻은 수입은 ‘기타소득’ 혹은 ‘사업소득’으로 분류됩니다. 대부분의 개인은 비정기적 임대 형태이므로 기타소득(소득세법 제21조)으로 신고하면 됩니다. 2025년 기준 세금 규정은 다음과 같습니다.
- 연간 수입 500만 원 이하: 기타소득으로 분류, 필요경비 60% 공제 후 과세(실제 과세대상은 40%)
- 연간 수입 500만 원 초과: 사업자등록 필수, 부가세 및 종합소득세 대상
- 부가세 면세 한도: 연 3,000만 원 이하 개인은 간이과세자로 면세 가능
예를 들어 월 30만 원씩 12개월 수입이면 총 360만 원, 필요경비 60%(216만 원)를 제하고 144만 원에 대해서만 과세됩니다. 이 경우 종합소득세는 6% 구간이므로 약 8만6천 원 수준으로 부담이 매우 낮습니다.
정산 시 플랫폼에서 세금계산서를 발급하지 않아도, 홈택스 → 종합소득세 신고 → 기타소득 입력 항목에서 간단히 신고 가능합니다. 국세청은 2024년부터 ‘공유경제형 부업소득 자동 신고 연계 서비스’를 운영 중이므로, 모두의주차장·파킹프렌즈 등 주요 플랫폼의 수입내역이 자동 반영됩니다.
참고로, 부가가치세법 시행령 제3조에 따르면 ‘거주용 부속시설로 제공되는 공간’은 비사업용 부동산으로 분류되어 과세 대상에서 제외될 수 있습니다. 단, 상가·회사 건물 부설 주차장은 사업용으로 간주되어 부가세 신고가 필요합니다.
4. 법적 문제와 안전보험 대응
🎯 핵심 요약: 플랫폼 보험과 ‘책임공유 조항’을 반드시 확인해야 합니다.
주차공유는 「공유경제 촉진법」 제안 이후 사실상 합법화된 영역이지만, 몇 가지 법적 유의사항이 존재합니다. 첫째, 공동주택 관리규약에 주차공유 금지 조항이 있을 경우, 관리소의 허락을 받아야 합니다. 둘째, 「주차장법 시행규칙 제13조」에 따라 비상구, 통로 등 소방도로를 포함한 공간은 임대 금지 대상입니다.
대부분의 플랫폼은 이용자와 공간 제공자 간의 분쟁을 대비해 ‘기본 보장 보험’을 제공합니다. 예를 들어, 모두의주차장은 차량 파손 시 최대 200만 원, 도난 시 100만 원, 인명사고 시 최대 1천만 원까지 배상하는 보험을 자동 가입합니다. 쏘카스페이스는 보험사가 직접 배상하는 구조로, 이용자 과실이 명확하지 않은 경우에도 우선 보상 후 구상권을 청구하는 방식입니다.
만약 개인이 별도 보장을 원한다면, 영업배상책임보험(주차장 운영자용)에 가입하면 됩니다. 보험료는 월 5천 원대이며, 사고당 최대 1억 원까지 보장받을 수 있습니다.
법적 리스크 중 가장 흔한 사례는 ‘무단 차량 방치’입니다. 이 경우 「민법 제610조」에 따라 임대차계약 해제 및 손해배상 청구가 가능합니다. 다만, 직접 견인조치를 하면 법적 분쟁 소지가 크므로 반드시 플랫폼 고객센터를 통해 공식 절차를 진행해야 합니다.
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5. 수익을 극대화하는 운영 전략
🎯 핵심 요약: ‘예약률’과 ‘리뷰 관리’가 수익의 핵심입니다.
주차공유 플랫폼에서는 ‘노출 순위’가 수익에 직접 영향을 미칩니다. 노출을 높이는 핵심 요소는 다음 3가지입니다.
- 예약률: 예약이 많은 시간대를 유지하면 ‘인기 공간’으로 자동 상단 노출됩니다.
- 후기 점수: 4.8점 이상 유지 시 평균 예약률이 1.6배 높습니다.
- 가격 조정: 주변 시세 대비 10% 낮게 시작한 뒤, 예약률 70% 달성 시 점진 인상 전략이 효과적입니다.
운영 중 불편 신고를 줄이려면, 입차 안내 문구를 명확히 써야 합니다. 예를 들어 “입구 오른쪽, 흰색 SUV 옆 자리 / 경사 있음 주의”처럼 구체적으로 표기하면 클레임 발생률이 40% 이상 줄어듭니다. 또한, 주차공유 세입자의 연락처를 직접 수집하는 행위는 개인정보보호법 위반이므로 반드시 플랫폼 내 메시지 기능만 사용해야 합니다.
시간대별 가동률이 일정해지면, 플랫폼 내 ‘월정액 전환’을 신청할 수 있습니다. 이는 특정 이용자가 고정 요금(예: 월 12만 원)으로 상시 이용하는 방식으로, 관리 부담을 줄이고 수익 예측이 쉬운 장점이 있습니다.
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6. 공동주택·회사 부지에서의 공유 조건
🎯 핵심 요약: 입주민·관리자 동의 및 안전조치 확보가 필수입니다.
아파트나 회사 부지에서 주차장을 공유하려면, 먼저 관리 규약과 안전 조건을 확인해야 합니다. 「공유주차장 운영 가이드라인(국토교통부, 2024)」에 따르면, 공동주택의 주차공간을 제3자에게 임대할 경우 다음 세 가지 조건을 충족해야 합니다.
- 입주자대표회의 또는 관리사무소 동의 (입주자 3분의 2 이상 동의 시 가능)
- 입차·출차 동선이 기존 입주민의 주차에 방해되지 않을 것
- CCTV 또는 번호인식 시스템 설치로 이용자 신원 확인 가능할 것
이 조건만 충족하면, 지방자치단체 공유주차 지원사업(서울·부산·대전 등)에 등록되어 안전장비 설치비의 70%까지 지원을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 강서구는 2025년 현재 IoT 차단봉 설치비 1기당 최대 35만 원까지 지원하고 있습니다.
회사 소유의 부지라면 더 간단합니다. 건축물대장에 ‘부설주차장’으로 등록된 공간은 「건축법 시행령 제119조」에 따라 근무시간 외 사용이 가능하며, 회사 명의로 ‘공유주차 영업신고’를 하면 됩니다. 단, 이익금은 법인 수익으로 회계처리해야 하므로 세무상 관리가 필요합니다.
또한, 회사 내 임직원 전용 주차장 일부를 외부에 대여할 경우, ‘출입통제 구역’으로 분리하는 표지판 설치가 필수입니다. 최근 일부 기업은 주차공유를 사내 복지로 활용하기도 하며, 임직원 차량이 없는 시간대에 외부 차량을 수용해 매달 수익의 50%를 직원 복지기금으로 환원하고 있습니다.
7. 지자체 등록형 공유주차 사업 참여법
🎯 핵심 요약: 등록형 공유주차는 지원금과 세금혜택을 동시에 받습니다.
지자체는 도시 주차난 해소를 위해 ‘공유주차 등록제’를 운영하고 있습니다. 서울시, 인천시, 성남시 등은 2025년부터 개인과 기업 모두 신청 가능하며, 등록 시 설치비·운영비를 지원받을 수 있습니다. 특히, 서울시는 “공유주차장 운영 지원사업(2025년 3월 개정)”을 통해 아래와 같은 혜택을 제공합니다.
- IoT 차단봉, CCTV 설치비 50~100% 지원
- 최초 1년간 플랫폼 수수료 면제
- 공유주차장 등록 시 재산세 최대 30% 감면
등록 방법은 다음과 같습니다.
- 거주지 혹은 사업장 소재 구청 교통행정과에 ‘공유주차 등록 신청서’ 제출
- 주차면 사진 및 안전시설(소화기, 경고등 등) 첨부
- 현장심사 후 승인 시 지정 플랫폼(모두의주차장, 파킹프렌즈 등) 연동
등록 이후에는 앱에서 예약·결제·보험까지 자동 관리되므로, 별도의 관리 부담이 없습니다. 다만, 지원사업 보조금은 연간 최대 200만 원 한도이며, 중복 신청은 불가합니다. 특히 동일 주소지에서 이미 다른 세대가 참여 중이라면 추가 등록이 제한됩니다.
운영자는 6개월 단위로 이용률을 제출해야 하며, 30% 미만일 경우 보조금 환수 가능성이 있으니 이용 촉진을 위한 가격 조정이 필요합니다.
8. 장기적 수익 구조와 확장 전략
🎯 핵심 요약: 주차공유는 ‘공간 플랫폼 자산화’의 출발점입니다.
주차공유는 단순한 월세형 수익을 넘어, 향후 ‘공간 비즈니스’로 확장할 수 있는 가능성이 있습니다. 2025년 기준 일부 플랫폼은 개인 주차장 등록자에게 전기차 충전기 설치비의 100%를 지원하고, 충전수익을 70:30으로 나누는 모델을 운영 중입니다. 즉, 주차 수입 외에 충전 수익까지 동시에 확보할 수 있습니다.
또한, 장기임대형으로 전환해 주변 오피스·학원 차량과 계약하는 방법도 있습니다. 예를 들어, 강북구 B씨는 자택 앞 빈 공간 2면을 회사 차량과 월 2회 계약해 월 60만 원의 안정적인 수입을 올리고 있습니다. 여기에 ‘자동결제’ 기능을 설정하면 체납 위험 없이 꾸준한 현금 흐름을 유지할 수 있습니다.
이처럼 공유주차는 초기 진입장벽이 낮고, 주거·상업 공간 모두 활용 가능하다는 점에서 ‘실물자산 기반 부업’으로 각광받고 있습니다. 특히 전기차 증가와 도심 주차난이 심화되는 추세에 따라, 향후 5년 내 개인 주차공유 시장 규모는 1조 원을 넘어설 것으로 전망됩니다(출처: 교통안전공단 2025 보고서).
결론. 비어 있는 공간도 자산
‘내 공간’의 가치는 이제 단순한 부동산이 아니라 ‘시간대별 활용도’에 따라 달라지고 있습니다. 주차공유는 그 첫 번째 단계입니다. 한 번 등록만 해두면 자동으로 수익이 발생하고, 관리비 이상의 부수입을 만들 수 있습니다. 중요한 것은 세금과 보험, 안전 절차를 이해하고 합법적으로 운영하는 것입니다. 2025년 현재, 지방자치단체와 플랫폼이 지원하는 인프라까지 활용하면 ‘빈 공간’이 ‘꾸준한 월세’로 바뀌는 것은 시간문제입니다.
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