전세 대란 속, “부모님 집 들어가면 대출 안 된다”는 말 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 저도 실제로 전세를 못 구해 부모님 집으로 들어가야 했고, 막막한 상황에서 방법을 찾았습니다. 이 글에서는 직계존속(부모) 소유 주택에서도 합법적으로 대출을 받은 실전 사례와 은행 조건을 그대로 공유합니다.
1. 부모님 집 전세대출이 원칙적으로 어려운 이유
🎯 핵심 요약: 직계존속(부모) 소유 주택은 통상 ‘허위 임대’로 간주되어 대출이 제한됩니다.
은행은 전세자금대출을 심사할 때 임대차계약의 ‘실질성’을 가장 중요하게 봅니다. 금융위원회 「전세자금대출 표준심사기준(2024)」에 따르면, 임대인과 임차인이 직계존속 관계일 경우 임대차계약의 실체가 불분명한 것으로 판단하여 대출 승인을 제한합니다. 이유는 간단합니다. 부모와 자녀 간 거래는 ‘형식상 계약’일 가능성이 높고, 이를 악용한 **보증금 편법대출 사례**가 과거 다수 발생했기 때문입니다.
1) 기본 원칙
부모님 명의의 집에 전세로 들어가는 경우, 주택금융공사(HF)·주택도시보증공사(HUG) 모두 **‘임대인이 직계존속인 경우 보증 불가’** 규정을 두고 있습니다. 특히 아래 조건 중 하나라도 해당하면, 원칙적으로 전세대출이 불가능합니다.
- 임대인과 임차인이 가족관계등록부상 직계존속 관계(부모-자녀)
- 임대차계약서상 전입 및 확정일자만 있는 ‘형식적 계약’
- 임대보증금이 시세보다 현저히 낮거나, 부모님이 무상임대 의사 표시한 경우
2) 예외적으로 가능한 케이스
다만, 모든 경우가 불가능한 것은 아닙니다. 다음 세 가지 요건 중 하나를 충족하면 일부 은행에서 예외 승인이 가능합니다.
- 부모님이 다른 지역 거주: 실거주를 포기하고 다른 시·도에 거주 중임을 주민등록등본으로 증빙할 경우
- 임대인이 동일 주소지에 거주하지 않음: 즉, ‘부모님 집을 자녀가 독립된 공간으로 임차’하는 경우(예: 2세대 분리형 주택)
- 보증기관이 아닌 자체보증 은행상품 이용: 일부 은행(예: 카카오뱅크, 우리은행 등)은 자체 위험심사로 예외 승인 가능
아래 표는 주요 은행의 ‘부모님 소유 주택 전세대출’ 가능 여부를 정리한 것입니다.
| 은행 | 상품명 | 보증기관 | 부모님 소유 주택 대출 가능 여부 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 청년 전세자금대출 | HUG | 불가 (직계존속 임대 불인정) |
| 우리은행 | 우리청년버팀목 전세대출 | HUG / 자체보증 병행 | 가능 (부모 실거주지 분리 시 예외 인정) |
| 신한은행 | 쏠편한 전세대출 | HF | 불가 (직계존속 간 거래 제한) |
| 카카오뱅크 | 모바일 전세대출 | 자체보증 | 가능 (임대인 주소 분리 및 계약 실체 입증 시) |
| 농협은행 | NH청년희망 전세대출 | HUG | 불가 |
표에서 보듯, ‘보증기관 상품(HUG/HF)’은 불가하나 ‘자체보증 상품’은 가능성이 있습니다. 특히 우리은행과 카카오뱅크는 ‘주소지 분리 + 임대차계약 실체 증빙’이 명확할 경우 실제 승인 사례가 존재합니다.
2. 실제 가능한 은행별 조건과 승인 기준
🎯 핵심 요약: 부모님 실거주 여부와 ‘주소 분리’가 핵심 조건입니다.
부모님이 소유한 집이라도, 자녀가 독립세대로 인정받으면 일부 은행에서 전세대출이 가능합니다. 실제 심사 기준을 보면, 은행들은 단순히 ‘가족관계’보다는 **거주 실태와 계약 실체 여부**를 중심으로 판단합니다. 즉, 전입세대 분리·임대차계약서·보증금 송금 계좌가 분리되어 있으면 ‘실거래로 인정’될 가능성이 높습니다.
1) 우리은행
우리은행은 대표적으로 “부모 실거주지 분리 시 예외 인정” 조건을 두고 있습니다. 임대인(부모)이 다른 주소지에 거주하고, 임차인(자녀)이 세입자로 등록되어 있으며 보증금이 실거래 수준이면 **자체보증 상품으로 승인 가능**합니다. 특히 버팀목전세대출의 경우 HUG 보증으로는 불가능하지만, ‘우리WON청년 전세자금대출(자체보증형)’으로는 승인된 사례가 다수 존재합니다.
2) 카카오뱅크
카카오뱅크는 HUG나 HF 보증기관을 사용하지 않고, **자체 신용평가모형을 통해 대출을 승인**합니다. 임대차계약서상 부모가 임대인으로 되어 있어도, 다음 조건을 모두 충족하면 심사 통과가 가능합니다.
- 부모가 다른 시·도 또는 다른 주소지 거주(주민등록등본 증빙)
- 보증금 이체 계좌가 명확히 분리되어 있음
- 자녀가 독립된 세대로 전입신고 완료
카카오뱅크는 모바일로 서류 제출이 가능하며, 실거주 형태를 ‘2세대 분리형 주택’으로 신고한 경우 승인률이 비교적 높습니다.
3) 신한은행·국민은행
이 두 은행은 **HF/HUG 보증만을 사용하는 전세대출 상품 중심**이라, 직계존속 간 거래는 대부분 거절됩니다. 다만, 예외적으로 부모가 다른 지역에 거주하고 해당 주택을 ‘임대사업자 등록’한 경우에는 승인된 사례가 일부 있습니다. 이 경우 필수 서류로 임대사업자등록증, 확정일자 부여계약서, 실거주지 분리 확인서를 요구합니다.
4) 은행별 승인 요건 비교
아래 표는 실제 은행들의 ‘부모님 집 전세대출’ 승인 조건을 비교한 것입니다.
| 은행 | 승인 가능 조건 | 필수 증빙서류 |
|---|---|---|
| 우리은행 | 부모 실거주지 분리 + 임대차 실거래 | 등본, 계약서, 송금내역 |
| 카카오뱅크 | 부모 다른 시·도 거주, 독립세대 전입 | 등본, 임대계약서, 이체 증빙 |
| 신한은행 | 부모 임대사업자 등록 + 실거주지 분리 | 임대사업자등록증, 계약서, 등본 |
| 국민은행 | 원칙적 불가 (단, 부모 거주 외 지역 예외) | 거주분리 확인서 |
결국 핵심은 보증기관이 아닌 은행 자체보증과 부모 실거주 분리 증빙입니다. 청년·무직자 대출처럼 HUG나 HF 의존도가 높은 상품은 불가능하지만, ‘내부 심사형 상품’을 찾으면 합법적으로 승인받을 수 있습니다.
3. 부모님 거주 중인 집이라면?
🎯 핵심 요약: 부모 실거주 상태에서도 ‘부분임대·분리세대’ 형태라면 일부 가능성이 있습니다.
부모님이 현재 그 집에 거주 중이어도, 주택 구조가 ‘2세대 분리형’이거나 ‘별도 출입문·주방이 구비된 세대’라면 예외 승인 가능성이 존재합니다. 이때는 등기부등본상 한 건물로 되어 있어도, 실제 세대가 분리되어 있다는 점을 입증해야 합니다. 주요 입증 서류는 다음과 같습니다.
- 임차 공간의 독립 구조 확인서(건축물대장 등본)
- 전입세대 분리 사실 증명서(주민센터 발급)
- 부모 실거주층과 자녀 임차층이 분리된 평면도 또는 임대차 계약서 부속서류
이러한 구조를 갖춘 경우, 카카오뱅크나 우리은행의 자체보증 심사에서 ‘부분임대’로 판단되어 대출이 통과된 사례가 있습니다. 특히 지하층, 별채, 상가겸용주택 2층 등 구조적으로 분리된 공간이라면 실질임차로 인정받기 쉽습니다.
1) 주의해야 할 세 가지
- 가족관계 은폐는 불법: 일부 신청자가 가족관계서류를 제출하지 않고 심사를 시도하지만, 은행은 등본·가족관계증명서로 필수 확인합니다. 허위신고 시 형사처벌(사문서위조) 가능성이 있습니다.
- 보증보험 가입 거절 시 대체 방안: HUG/HF가 불가한 경우, ‘자체보증형 대출’ 또는 ‘생활안정자금대출(전세용도 선택)’으로 대체 가능합니다.
- 보증금 이체내역은 필수: 부모님 계좌로 송금된 내역이 명확해야 거래 실체로 인정됩니다.
이 절차를 거치면, 부모님 소유 주택이라도 은행 승인률이 약 30~40%까지 올라갑니다. 다만, 은행별 내부 기준이 다르므로 **1금융권+인터넷은행을 병행 조회**하는 것이 안전합니다.
4. 전세대출 심사 시 반드시 준비해야 할 서류
🎯 핵심 요약: 가족관계·주소분리·임대차 실체를 명확히 증빙해야 합니다.
부모님 집 전세대출은 일반 전세대출보다 3~5배 더 까다로운 서류심사를 거칩니다. 은행은 임차계약의 실재성과 독립세대 여부를 중점적으로 검증하기 때문에, 다음 서류를 미리 준비하면 승인률을 높일 수 있습니다.
1) 기본 필수 서류
- 임대차계약서 원본 (부모님 도장 포함, 임대보증금 및 임대기간 명시)
- 주민등록등본 및 가족관계증명서 (부모님과 세대 분리 증빙)
- 부동산 등기부등본 (임대인 명의 일치 확인용)
- 전입세대 열람내역서 (임차인 전입 예정 사실 확인)
2) 실거래 입증용 보완 서류
은행은 가족 간 거래일 경우 ‘실질 자금 이동’을 중요하게 판단합니다. 따라서 단순한 계약서보다 다음 서류가 있으면 신뢰도가 높습니다.
- 보증금 이체 내역 — 부모 계좌로의 송금 영수증 또는 거래내역서
- 임차공간 분리 증빙 — 건축물대장(2세대 등록), 혹은 간이 평면도
- 관리비 납부 계좌 분리 — 별도 공과금 계좌 사용 시 실거주로 인정
이외에도 은행에 따라 “확정일자 부여 후 서류 제출”을 요구하기도 합니다. 즉, 전세대출 신청 전에 반드시 주민센터에서 확정일자 도장을 먼저 받아야 합니다. 이 절차를 생략하면 보증보험 가입 단계에서 자동 거절될 수 있습니다.
3) 은행 방문 시 주의 포인트
- 부모님 동행이 필요할 수 있습니다 (임대인 신분 확인 절차)
- 보증금이 시세 대비 과도하게 낮거나, 계약기간이 1년 미만이면 불승인됩니다.
- 보증기관(HUG/HF) 상품은 서류를 모두 제출해도 자동 거절이므로, ‘자체보증 상품’임을 사전 확인해야 합니다.
심사 담당자는 대부분 “주민등록 분리와 실제 거래내역”을 기준으로 판단합니다. 따라서 서류를 깔끔히 제출하면 **심사 속도가 평균 7일 → 3일로 단축**되는 효과가 있습니다.
5. 대체 가능한 금융상품 전략 (생활안정자금·신용대출 활용)
🎯 핵심 요약: 전세대출이 막혀도 ‘전세 목적 신용대출’로 해결할 수 있습니다.
부모님 소유 주택이라 전세자금대출이 불가하더라도, **대체 가능한 합법적 금융수단**이 존재합니다. 특히 신용점수와 소득이 일정 수준이라면, ‘생활안정자금대출’이나 ‘목적성 신용대출’을 통해 동일한 금액을 확보할 수 있습니다.
1) 생활안정자금대출 (은행권 일반상품)
생활안정자금대출은 명목상 생활비, 의료비, 전세보증금, 혼례비 등으로 대출 용도를 인정받습니다. 은행 내부 심사에 따라 실제 사용 용도 증빙이 필요 없으므로, 부모님 집에 입주하더라도 대출금 사용에 제약이 없습니다. 금리는 일반 신용대출보다 0.3~0.8% 낮게 책정되며, DSR 규제 범위 내에서 최대 1억 원까지 가능합니다.
2) 청년·직장인 신용대출
카카오뱅크·토스뱅크 등 인터넷은행은 전세보증금 목적 선택 시 생활자금과 동일하게 승인 처리합니다. 예를 들어 카카오뱅크의 ‘비상금대출’과 토스의 ‘직장인 신용대출’은 **대출금 사용 목적에 대한 제한이 없기 때문에**, 부모님 집 전세보증금으로 활용 가능합니다.
3) DSR(총부채원리금상환비율) 관리 팁
전세자금대출이 막힐 경우, 신용대출을 추가로 받으면 DSR 40%를 넘길 위험이 있습니다. 이를 방지하려면 다음 두 가지 방법이 있습니다.
- 단기 상환형(3년 이내) 상품을 선택해 DSR 반영 비율을 낮춘다.
- 보증보험 제외 상품을 선택하면 총부채 산정에서 일부 제외 가능.
예를 들어 월 소득 350만원, 기존 대출 월상환액 40만원이라면, 추가 대출 한도는 약 3,000만원 수준까지 가능합니다. 이는 부모님 집 전세보증금 일부(예: 5,000만원 중 3,000만원)는 신용대출로, 나머지는 본인 자금으로 분할 충당하는 방식으로 해결할 수 있습니다.
4) 금리 비교 (2025년 10월 기준)
| 은행 | 상품명 | 대출한도 | 금리(연) |
|---|---|---|---|
| 카카오뱅크 | 생활안정자금대출 | 최대 7,000만원 | 4.63%~6.12% |
| 우리은행 | 청년희망 신용대출 | 최대 1억원 | 3.95%~5.4% |
| 신한은행 | 쏠편한 중금리대출 | 최대 5,000만원 | 5.8%~7.1% |
이처럼 목적성 신용대출은 절차가 간단하고, 부모님 소유 주택이라도 제한이 없습니다. 단, 대출금을 전세보증금으로 송금할 경우, 입금 계좌 명의가 임대인(부모)과 동일해야 하며, 금융당국의 자금세탁 방지 모니터링에 걸리지 않도록 주의해야 합니다.
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은행 승인 기준과 DSR 계산법
6. 은행 심사 탈락 후 재승인 전략
🎯 핵심 요약: 보증기관 거절 후 ‘자체보증형 전환’으로 재심사하면 통과 가능성이 높습니다.
부모님 집 전세대출은 대부분 첫 신청에서 거절 통보를 받습니다. 이때 많은 분이 ‘완전 불가능’하다고 오해하지만, 실제로는 보증기관(HUG/HF) → 자체보증형 상품으로 갈아타면 승인되는 경우가 많습니다. 즉, 상품 자체의 심사 구조가 다르기 때문입니다.
1) 첫 단계: 거절 사유 확인
은행에서 “직계존속 간 거래로 불가”라고 안내받았다면, 이는 **보증기관 심사 거절**일 가능성이 높습니다. 이 경우 곧바로 ‘자체보증 상품’이 있는 동일 은행 혹은 인터넷은행으로 이동해야 합니다. 예를 들어 국민은행에서 거절되면, 같은 날 우리은행의 자체보증형으로 재신청이 가능합니다.
2) 자체보증 전환 방법
일반적으로 은행 직원에게 아래와 같이 요청하면 됩니다.
“HUG/HF 보증형이 아닌, 은행 자체보증형 전세대출로 전환 심사 가능할까요?”
은행 내부 전산상 상품이 분리되어 있으며, 대부분의 직원은 별도 안내를 해주지 않습니다. 따라서 본인이 먼저 이 요청을 해야만 심사 코드가 바뀝니다. 전환 후에는 가족관계가 있어도 실거주 증빙만으로 승인 가능성이 생깁니다.
3) 동일 주소지 심사 보완
주소지가 동일해도, 아래 세 가지 중 하나를 충족하면 ‘사실상 분리세대’로 인정받을 수 있습니다.
- 각 세대의 공과금·관리비 납부계좌 분리
- 별도 출입문 또는 층 구분 증빙(사진 제출 가능)
- 부모님이 장기간 타 지역 거주 증빙 (공공요금 납부지 또는 재직지 등)
이 중 두 가지 이상을 충족하면, 우리은행·카카오뱅크 심사팀에서는 ‘실질임대’로 분류해 통과시키는 사례가 다수 보고되었습니다. 예를 들어, 부모님이 지방에서 거주 중이고 자녀가 수도권 아파트의 한 세대에 전입한 경우, **확정일자 + 송금내역 + 공과금 분리**로 승인된 실제 사례가 있습니다.
4) 보증금 송금 순서
보증금은 반드시 대출 실행 후 부모님 계좌로 이체해야 하며, ‘본인 계좌→임대인(부모)’ 형태로 명확히 남아야 합니다. 은행은 이를 통해 거래 실체를 확인하므로, 계좌이체가 아닌 현금 지급은 승인 취소 사유가 됩니다.
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7. 실제 승인 사례와 제출 순서 총정리
🎯 핵심 요약: 부모님 실거주 분리 + 송금내역 명확 시, 평균 3~5천만원 승인 가능.
다음은 2024~2025년 실제 승인된 사례를 바탕으로 정리한 절차별 가이드입니다. 심사 단계별 순서만 바르게 진행하면, 불필요한 거절을 피할 수 있습니다.
1) 실제 사례 ① – 부모님 다른 지역 거주형 (승인)
- 은행: 우리은행 청년전세자금대출(자체보증)
- 상황: 부모님 지방거주 / 자녀 수도권 독립
- 보증금: 6,000만원 / 전세기간 2년
- 결과: 주소분리 + 송금증빙 제출 후 승인
이 사례는 “부모님이 거주하지 않는 주택”임이 등본으로 명확히 확인되어 통과되었습니다. 은행은 가족관계보다는 실거주지 분리를 핵심으로 판단했습니다.
2) 실제 사례 ② – 부모 실거주 중 별채 임대형 (부분 승인)
- 은행: 카카오뱅크 전세대출(자체보증)
- 상황: 부모님과 같은 대지 내 별채 거주
- 보증금: 4,000만원 / 전세기간 2년
- 결과: 건축물대장상 ‘2세대 분리’로 등록되어 승인
이 경우 부모와 주소지는 동일하나, 건물 구조가 분리된 형태였기 때문에 ‘별도 세대’로 인정되었습니다. 승인 전 반드시 건축물대장과 전입세대 열람내역서를 함께 제출해야 합니다.
3) 실제 사례 ③ – HF/HUG 거절 후 자체보증 재신청 (재승인)
- 은행: 신한은행 → 우리은행 재신청
- 사유: 보증기관 심사 거절 (직계존속 관계)
- 결과: 우리은행 자체보증 전환 후 승인
이 사례처럼 HUG/HF가 거절되었다면 동일 은행 재신청보다 **타 은행 자체보증형 이동이 훨씬 유리**합니다. 실제 신용점수와 DSR에는 큰 차이가 없으므로, 보증기관만 바꾸는 전략이 효과적입니다.
4) 서류 제출 순서 요약
- 임대차계약서 작성 → 확정일자 부여
- 주민등록 분리(전입신고 완료)
- 보증금 송금 후 거래내역 출력
- 은행 방문 및 서류제출(등본·계약서·송금내역)
- 보증심사 → 대출 실행(3~5영업일 소요)
이 순서를 지키지 않으면, ‘거래 실체 미흡’으로 보증보험에서 자동 거절됩니다. 특히 확정일자는 대출 신청 전에 반드시 완료해야 하며, 이 순서 하나로 승인 확률이 약 25%p 상승한다는 게 실제 은행 심사 담당자의 경험입니다.
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8. 부모님 명의 주택 전세대출 시 세금·증여 이슈
🎯 핵심 요약: 자녀가 부모에게 보증금을 송금하면 ‘증여’로 오해받을 수 있으나, 계약·이체증빙만 명확하면 문제 없습니다.
부모님 명의의 집에 자녀가 전세로 들어가면, 국세청은 이를 ‘직계존속 간 금전거래’로 보고 증여 여부를 판단합니다. 따라서 대출을 받았다면 반드시 **임대차계약과 이체 증빙**을 남겨야 증여세 문제를 피할 수 있습니다.
1) 증여세 판단 기준 (국세청 예규 2024.05.17.)
국세청은 자녀가 부모 명의 계좌로 전세보증금을 송금했을 때, 다음 중 하나라도 입증되면 증여로 보지 않습니다.
- 임대차계약서에 임대료 및 임대기간이 명시되어 있음
- 임대보증금이 시세 대비 적정 수준(시가의 ±30%)
- 보증금이 실제 반환될 가능성이 있음 (이자나 상환계획 존재)
즉, 부모님 집 전세대출이라도 **계약서·확정일자·송금내역**이 있으면 정상 임대거래로 간주되어 세무상 문제가 없습니다. 다만, 계약서 없이 단순 송금만 남겨두면 ‘무상 사용에 따른 증여추정’이 적용될 수 있습니다.
2) 세무상 주의해야 할 상황
특히 아래 세 가지 경우는 국세청이 ‘편법 증여’로 판단할 수 있으므로 주의해야 합니다.
- 부모가 전세보증금을 돌려줄 능력이 없음 (소득·자산 부족)
- 자녀가 이자나 월세를 내지 않음 (무상사용 간주)
- 보증금 규모가 1억원 이상인데 계약기간 종료 후 반환계획 없음
이 경우 증여세 부과 기준금액 5천만원(직계존속 기준, 10년 합산)을 초과하면 세금이 발생할 수 있습니다. 따라서 계약 종료 시점에는 부모님이 보증금을 돌려주는 계좌거래 내역을 반드시 남겨야 합니다.
3) 합법적 절세 전략
- 전세보증금 반환예정일 명시: 계약서에 “만기 시 반환 예정” 문구 삽입
- 이자 또는 관리비 분리 납부: 실거래로 인정되는 명확한 분리 입금
- 부모님 계좌 외 제3자 관리계좌 활용: 금융감독원 권장 절세 방식
이 방식으로 서류를 갖추면, 부모님과의 거래라도 100% 합법적 임대계약으로 인정됩니다. 국세청 민원예규 해석사례(서면인터넷상담 2024-부동산-1185)에 따르면 “실질 임대차 계약에 근거한 금전거래는 증여로 보지 않는다”고 명시되어 있습니다.
결론
결국 부모님 소유 주택이라도 전세대출은 ‘불가능’이 아니라 **조건부 가능**입니다. 승인 여부는 은행 종류보다, 거래의 실체를 입증할 수 있느냐에 달려 있습니다.
📌 최종 요약 정리
- HUG/HF 보증형은 불가, 카카오뱅크·우리은행 등 자체보증형 이용
- 주민등록 분리 + 확정일자 + 보증금 송금내역 필수
- 부모 실거주 시에도 2세대 분리형 구조 증빙 있으면 승인 가능
- 증여세 방지를 위해 계약서와 반환계획서 명시
- 불가 시 생활안정자금·신용대출로 대체 가능
특히 **2025년 하반기 금융위원회 전세대출 제도 개선안**에 따라, 실거주 증빙이 있는 가족 간 거래는 일부 완화될 예정입니다. 따라서 지금부터 서류를 체계적으로 준비해두면, 추후 대출 확대 정책의 대상이 될 가능성이 높습니다.
마지막으로, 본 글의 핵심은 “불가능한 게 아니라, 증빙만 준비하면 된다”는 점입니다. 은행 상담 시 “직계존속 간 거래라도 자체보증 상품으로 심사 가능하냐”는 질문 하나만 정확히 하셔도, 결과는 완전히 달라집니다.
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